INVESTASI
Investasi adalah suatu istilah dengan beberapa pengertian yang berhubungan dengan keuangan dan ekonomi. Istilah tersebut berkaitan dengan akumulasi suatu bentuk aktiva dengan suatu harapan mendapatkan keuntungan dimasa depan. Terkadang, investasi disebut juga sebagai penanaman modal.
Pengertian investasi
Berdasarkan teori ekonomi, investasi berarti pembelian (dan berarti juga produksi) dari kapital/modal barang-barang yang tidak dikonsumsi tetapi digunakan untuk produksi yang akan datang (barang produksi). Contoh termasuk membangun rel kereta api, atau suatu pabrik, pembukaan lahan, atau seseorang sekolah di universitas. Untuk lebih jelasnya, investasi juga adalah suatu komponen dari PDB dengan rumus PDB = C + I + G + (X-M). Fungsi investasi pada aspek tersebut dibagi pada investasi non-residential (seperti pabrik, mesin, dan lain-lain) dan investasi residential (rumah baru). Investasi adalah suatu fungsi pendapatan dan tingkat bunga, dilihat dengan kaitannya I= (Y,i). Suatu pertambahan pada pendapatan akan mendorong investasi yang lebih besar, dimana tingkat bunga yang lebih tinggi akan menurunkan minat untuk investasi sebagaimana hal tersebut akan lebih mahal dibandingkan dengan meminjam uang. Walaupun jika suatu perusahaan lain memilih untuk menggunakan dananya sendiri untuk investasi, tingkat bunga menunjukkan suatu biaya kesempatan dari investasi dana tersebut daripada meminjamkan untuk mendapatkan bunga.
Produk investasi
Beberapa produk investasi dikenal sebagai efek atau surat berharga. Dimana definisi Efek adalah suatu instrumen bentuk kepemilikan yang dapat dipindah tangankan dalam bentuk surat berharga, saham atau obligasi, bukti hutang (Promissory Notes), bunga atau partisipasi dalam suatu perjanjian kolektif (Reksa dana), Hak untuk membeli suatu saham (Rights), Warrant untuk membeli saham pada masa mendatang atau instrumen yang dapat diperjual belikan.
- Investasi tanah diharapkan dengan bertambahnya populasi dan penggunaan tanah; harga tanah akan meningkat di masa depan.
- Investasi pendidikan dengan bertambahnya pengetahuan dan keahlian, diharapkan pencarian kerja dan pendapatan lebih besar.
- Investasi saham diharapkan perusahaan mendapatkan keuntungan dari hasil kerja atau penelitian.
Risiko investasi
Investasi selain juga dapat menambah penghasilan seseorang juga membawa risiko keuangan bilamana investasi tersebut gagal. Kegagalan investasi disebabkan oleh banyak hal, di antaranya adalah faktor keamanan (baik dari bencana alam atau diakibatkan faktor manusia), ketertiban hukum, dan lain-lain.
Langkah-langkah memilih proyek atau investasi
- Menurut ide atau gagasan
Swasta: proyek yang bermotif profit. Pengusaha mencari kesempatan-kesempatan investasi untuk meraih keuntungan sebesar-besarnya.
Pemerintah: investasi ditujukan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat, tidak mencari profit, serta dapat membuka lapangan kerja baru.
- Memilih calon-calon proyek
Tahap kedua yaitu memilih calon-calon proyek yang akan dipertimbangkan dan dilaksanakan dari calon-calon tersebut akan diadakan studi persiapan untuk melakukan pelaksanaan proyek. Pertimbangan-pertimbangan proyek dalam studi persiapan digolongkan ke dalam empat aspek, yaitu:
- Aspek teknis
Aspek teknis menyangkut masalah penyediaan sumber-sumber dan pemasaran hasil proyek, terkait dengan:
- Apakah lokasi proyek mudah didapat atau tidak?
- Apakah bahan mentah cukup atau tidak dan apakah tersedia di lokasi atau tidak?
- Seberapa jauh prasarana dapat mendukung atau menghalangi pelaksanaan proyek beserta sarananya?
- Apakah tenaga kerja dari berbagai tingkat keterampilan tersedia atau tidak?
- Bagaimana sistem perkreditan disana?
- Aspek institusional
Aspek ini menyangkut masalah-masalah organisasi pemerintah dan masyarakat. Yang termasuk dalam aspek ini antara lain:
- Seberapa jauh peraturan pemerintah yang ada dapat memberi kemudahan atau halangan dalam pelaksanaan proyek nantinya, ijin bangunan, ijin usaha, ijin tenaga kerja.
- Seberapa jauh reaksi masyarakat setempat termasuk organisasi sosial dan tenaga kerja dapat membantu atau justru menghalangi pelaksanaan proyek.
- Aspek sosial
Disamping tujuan peningkatan barang untuk konsumsi, pendirian proyek dapat mempunyai tujuan sosial khusus. Tujuan khusus suatu proyek dapat tercermin dalam:
- Penyediaan kesempatan kerja
- Pemerataan pendapatan
- Aspek eksternalitas
Aspek eksternalitas sebenarnya merupakan aspek yang berada di luar proyek, sering disebut sebagai manfaat atau biaya sampingan. Aspek eksternalitas ada dua:
- Yang bersifat positif
- Yang bersifat negatif
INVESTASI DALAM KEPARIWISATAAN
Pendekatan-pendekatan yang dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam melakukan investasi dalam pariwisata adalah sebagai berikut:
Pilihan bentuk pariwisata yang dikembangkan
Konsekuensi biaya yang harus dibayar dari pembangunan “pariwisata massa” yang berorientasi pada kuantitas dan pertumbuhan yang yang setinggi-tingginya seperti: over carrying capacity, degradasi lingkungan, dan kesenjangan antar lapisan masyarakat. Hal ini menyebabkan munculnya bentuk pilihan pengembangan pariwisata yang didasarkan pada “spirit” konservasi, seperti pemgembangan jenis pariwisata: small scale tourism, green tourism, going ethnic society yang semuanya menuju pada pencarian konsep alternatif tourism yang dinilai tepat dengan model pengembangan pariwisata berkelanjutan dan berwawasan lingkungan, yang memberi prioritas utama pada lingkungan.
Perencanaan pendekatan yang dikembangkan
Dorongan untuk mencapai pertumbuhan yang setinggi-tingginya telah meniadakan pilihan lain, bagi perencana, kecuali penggunaan pendekatan centrally imposed blue print plan yang biasanya bercirikan:
- Prakarsa biasanya dimulai dari pusat dalam bentuk perencanaan formal
- Proses penyusunan program bersifat statis
- Mekanisme kelembagaan bersifat top down
- Fokus perhatiannya menyelesaikan proyek tepat waktu sesuai kebijakan anggaran yang ada.
Syarat investasi dalam pembangunan kepariwisataan
Ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi di dalam setiap pembangunan kepariwisataan, antara lain:
- Ada pertumbuhan ekonomi, sehingga dapat mengurangi kemiskinan, karena kemiskinan sangat besar peranannya di dalam menggerogoti lingkungan di luar daya dukungnya.
- Pertumbuhan hendaknya cukup rendah sehingga tidak melampui toleransi sumber daya tempat kehidupan manusia tergantung.
- Kebutuhan manusia harus dibatasi, termasuk pembatasan jumlah konsumen melalui pembatasan kelahiran.
- Manfaat pembangunan ekonomi harus didistribusikan secara adil dan mereka yang menderita harus mendapat prioritas lebih tinggi di dalam memanfaatkan hasil pembangunan.
- Adanya perencanaan yang baik, yang sudah mengantisipasi perkembangan ke depan.
- Adanya keterlibatan masyarakat lokal secara langsung dalam pembangunan kepariwisataan, termasuk di dalamnya menikmati manfaat ekonomi kepariwisataan.
- Pemanfaatan berbagai sumber daya (termasuk sumber daya alam, sosial, dan budaya) harus dilakukan secara efisien dan di bawah ambang daya dukungnya dengan penerapan teknologi yang lebih ramah lingkungan.
STUDI FEASIBILITY (KELAYAKAN) DAN MODEL PARIWISATA
STUDI FEASILILITY (STUDI KELAYAKAN)
Sebuah studi kelayakan adalah evaluasi proposal yang dirancang untuk menentukan kesulitan dalam melaksanakan tugas yang ditunjuk. Secara umum, studi kelayakan mendahului pengembangan teknis dan pelaksanaan proyek. Dengan kata lain, studi kelayakan adalah evaluasi atau analisis dampak potensial dari sebuah proyek yang diusulkan.
Faktor Penentu Kelayakan
Kelayakan Teknologi dan Sistem
Penilaian ini didasarkan pada desain garis besar persyaratan sistem dalam hal Input, Proses, Output, Fields, Program, dan Prosedur. Hal ini dapat diukur dalam hal volume data, tren, frekuensi update, dan lain-lain untuk memperkirakan apakah sistem baru akan melakukan cukup atau tidak. Kelayakan teknologi dilakukan untuk menentukan apakah perusahaan memiliki kemampuan, dalam hal software, hardware, personil dan keahlian, untuk menangani penyelesaian proyek
Kelayakan Ekonomi
Analisis ekonomi adalah metode yang paling sering digunakan untuk mengevaluasi efektivitas sistem baru. Analisis biaya manfaat, digunakan untuk menentukan manfaat dan penghematan yang diharapkan dari sistem dan membandingkannya dengan biaya. Jika imbalan lebih besar daripada biaya, maka keputusan dibuat untuk merancang dan mengimplementasikan sistem. Seorang pengusaha yang akurat harus mempertimbangkan biaya dan manfaat sebelum mengambil tindakan.
Kelayakan Hukum
Menentukan apakah sistem yang diusulkan konflik dengan persyaratan hukum, misalnya sistem pengolahan data harus sesuai dengan perlindungan data lokal.
Kelayakan Operasional
Adalah ukuran dari seberapa baik sistem yang diusulkan memecahkan masalah, dan mengambil keuntungan dari kesempatan yang diidentifikasi selama definisi ruang lingkup dan bagaimana memenuhi persyaratan yang diidentifikasi dalam tahap analisis kebutuhan pengembangan sistem.
Kelayakan Jadwal
Sebuah proyek akan gagal jika penyelesaiannya memerlukan waktu yang terlalu lama. Biasanya ini berarti memperkirakan berapa lama sistem akan dibuat dan dikembangkan, dan dapat diselesaikan dalam jangka waktu tertentu, yang dapat diukur dengan menggunakan beberapa metode seperti payback period. Kelayakan jadwal adalah ukuran dari seberapa wajar jadwal proyek.
Faktor Lainnya
Kelayakan Pasar dan Real Estate
Studi Kelayakan Pasar biasanya melibatkan pengujian lokasi geografis untuk proyek pengembangan real estate, dan biasanya melibatkan bidang tanah real estate. Pengembang sering melakukan penelitian pasar untuk menentukan lokasi terbaik dalam yurisdiksi, dan untuk menguji alternatif menggunakan tanah untuk paket yang diberikan. Yurisdiksi sering membutuhkan pengembang untuk menyelesaikan studi kelayakan sebelum mereka akan menyetujui permohonan izin untuk ritel, kantor komersial, industri, manufaktur, perumahan, atau dicampur-gunakan proyek. Kelayakan Pasar memperhitungkan pentingnya bisnis di area yang dipilih.
Kelayakan Sumber Daya
Hal ini melibatkan pertanyaan seperti berapa banyak waktu yang tersedia untuk membangun sistem baru, bila dapat dibangun, apakah itu mengganggu operasi bisnis normal, jenis dan jumlah sumber daya yang dibutuhkan, dependensi, dan lain-lain. Kontinjensi dan rencana mitigasi juga harus dinyatakan di sini .
Kelayakan Budaya
Pada tahap ini, alternatif proyek yang dievaluasi dampaknya terhadap budaya lokal dan umum. Misalnya, faktor lingkungan perlu dipertimbangkan dan faktor-faktor ini harus dikenal. budaya perusahaan yang lebih lanjut sendiri dapat berbenturan dengan hasil proyek.
Studi Kelayakan Hotel
 |
MODEL PARIWISATA
Tipe Pembangunan Pariwisata
Di Indonesia atau di beberapa negara lain biasa dikenal dua tipe pembangunan pariwisata berdasarkan pada pola, proses dan tipe pengelolaannya, yaitu: tipe tertutup (enclave) atau terstruktur dan tipe kedua yaitu tipe terbuka (spontaneous) atau tidak terstruktur. Kedua tipe ini pada umumnya mempunyai perbedaan yang jelas dalam karakteristiknya, terutama pada pola, proses dan tipe pengelolaannya.
Tipe tertutup atau terstruktur pada dasarnya ditandai oleh karakteristik sebagai berikut:
- Pada umumnya kawasan ini dilengkapi dengan infrastruktur yang spesifik untuk kawasan tersebut. Tipe ini memang tidak didesain untuk tujuan utama pada keuntungan penduduk lokal. Tipe kawasan ini akan mempunyai kelebihan kekuatan kesan yang ditumbuhkan sehingga mampu menembus pasar internasional.
- Lokasi biasanya terpisah dari masyarakat atau penduduk lokal, sehingga dampak negatif yang ditimbulkan mudah untuk dimonitor atau dikontrol. Karena itu, pengaruh sosial budaya yang ditimbulkan dari pariwisata terhadap penduduk lokal dapat terdeteksi sejak dini.
- Lahan pada umumnya terbatas, sehingga kawasan pariwisata biasanya tidak terlalu besar, sehingga masih berada pada tingkat kemampuan perencanaan yang integratif dan terkoordinir, dan akan mampu menjadi semacam agen untuk mendapatkan dana-dana secara internasional. Hal ini akan berfungsi sebagai struktur utama dalam mengembangkan fasilitas yang berkualitas tinggi pada umumnya diperuntukkan bagi kalangan internasional golongan menengah ke atas. Tipe ini tentunya akan membawa iklim “harga tinggi” dengan harga-harga yang ditawarkan di dalam kawasan ini tidak akan terjangkau oleh penduduk lokal.
Tipe terbuka atau tidak terstruktur yang bersifat spontan pada umumnya ditandai dengan karakteristik sebagai berikut:
- Tumbuh menyatu dengan struktur kehidupan baik ruang maupun pola masyarakat lokal.
- Distribusi pendapatan yang diperoleh dari wisatawan bisa secara langsung dinikmati oleh penduduk lokal.
- Dampak perkembangan pariwisata terutama dampak negatifnya menjalar dan menyatu dengan cepat ke dalam penduduk lokal, sehingga sulit dimonitor.
CONTOH KASUS
VILLA BALI HEALING
Sebuah villa yang katanya untuk terapi jiwa bernama Bali Healing sedang dibangun di Desa Mengesta, Kecamatan Penebel, Tabanan Bali. Villa ini dibangun di kawasan hijau sekaligus salah satu penyangga sumber air dan sumber beras untuk Bali. Karena itu, proyek ini pun melahirkan pro dan kontra. PT. Bali Permata Indah adalah developer yang didirikan untuk membangun pusat kesehatan di wilayah Penebel, Tabanan, Bali tersebut. Kepala Desa wilayah Penebel yang didatangi oleh para investor kemudian memaparkan keadaan desa yang pada prinsipnya menyatakan bahwa desa tersebut tidak menutup investasi masuk namun investasi tersebut harus mengikuti aturan yang berlaku. Kemudian kepala desa meminta dibuatkan sebuah catatan kecil prihal rencana tersebut untuk disosialisasikan kepada tokoh masyarakat.
Beberapa saat kemudian pengembang memberikan proposal rencana investasinya dan mensosialisasikannya di hadapan para tokoh masyarakat. Dalam sosialisasikan tersebut muncul berbagai macam pertanyaan dan pernyataan, yakni mengenai pengkajiannya, dampaknya, dan kontribusinya terhadap desa. Sekitar akhir tahun 2006 sampai pertengahan 2007 berkembang isu telah terjadi pembebasan lahan yang dilakukan oleh pihak pengembang. Luas lahan yang telah dibebaskan yakni 17 Ha yang berada di dua wilayah yakni Dusun/ Banjar Belulang dan Dusun/ Banjar Wangaya Betan, Desa Mengesta, Kecamatan Penebel, Tabanan. Akibat dari hal ini, maka Perbekel dan Tokoh masyarakat se-Desa Mengesta mengadakan musyarawarah dan menghasilkan aturan-aturan yang harus dipatuhi oleh setiap investasi yang akan masuk ke desa Mengesta.
Selanjutnya, PT. Bali Permata Indah mengirimkan surat kepadaa Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda) Kabupaten Tabanan untuk meminta informasi tata ruang Desa Mengesta yang dimohonkan untuk pembangunan Hotel Vita Life seluas 16 Ha. Hal ini menyita perhatian Bupati Tabanan, N. Adi Wiryatama, S.sos., M.Si yang pada akhirnya membuat surat rekomendasi yang menerangkan bahwa memang benar proyek Hotel Vita Life Resort yang dibangun oleh PT. Bali Permata Indah sedang dalam proses dan akan segera dikeluarkan surat ijin prnsipnya oleh Pemerintah Kabupaten Tabanan. Kemudian, Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda) manyatakan bahwa berdasarkan Perda Provinsi Bali No. 3 tahun 2005 tentang RTRW Provinsi Bali, serta Dokumen Rencana Tata Ruang Wilayah Tabanan Tahun 2002-2012, maka lahan yang berlokasi di Banjar Belulang dan Banjar Wangaya Betan di desa Mengesta, Penebal yang dimohonkan tersebut merupakan areal pertanian yang diarahkan 40% hijau.
Menindaklanjuti peraturan tersebut, maka diadakan sosialisasi tahap kedua yang difasilitasi oleh Kepala Desa. Kadis Pariwisata menyatakan bahwa investasi ini berbeda dengan pembangunan pariwisata di Kuta, karena merupakan natural tourism. Pada dasarnya masyarakat bisa menerima hal tersebut dengan syarat adanya kontribusi bagi desa seperti: perbaikan jalan, perbaikan lingkungan dan desa pekraman serta dalam menggunakan tenaga kerja. Dalam sosialisasi tersebut, muncul masalah pengeboran air karena telah beredar berita bahwa pengembang akan mengambil air bawah tanah dengan jalan memompa (pengeboran). Pihak pengembang mengaku akan mengkajinya terlebih dahulu harapan-harapan dari masyarakat tersebut.Sekitar akhir tahun 2007, pengembang meminta kepada CV. Bioma, (sebuah konsultan lingkungan) untuk membuatkan Kerangka Acuan dan menyusun AMDAL dari proyek ini.
PT. Bali Permata Indah melalui kuasanya, menyatakan proyek yang investornya berasal dari 12 negara ini telah mengantongi sejumlah ijin dan mengenai dampak saat ini sedang dalam pengkajian tim ahli dari UNUD. Pada September 2007, atas nama Masyarakat Desa Pekraman Wangaya Betan, Bendesa Adat dan Kelihan Dinas mengirimkan berkas yang diberi rambu-rambu yang harus dipatuhi dan dipenuhi oleh investor yang membangun usahanya di wilayah Desa Pekraman Wongaya Betan, Desa Mengesta, namun tidak pernah ditanggapi.
Pada akhirnya, diadakan pertemuan untuk menjaring masukan dan pertanyaan dari warga dan pejabat terkait. Pihak Dinas Kebersihan dan Lingkungan Hidup (DKLH) mengaku masih menunggu kerangka acuan dari pihak konsultan yang ditunjuk investor. Ia mengaku sudah menerima permohonan Amdal dari Vita Live Resort tersebut Dusun Belulang mengirimkan surat keberatan atas rencana pengeboran air bawah tanah yang dikhawatirkan akan mengganggu pasokan air bagi petani dan rumah tangga. Sebelum tahun 2005 masyarakat sering berkonflik lantaran kekurangan air di musim kemarau, masayarakat khawatir konflik ini akan mencul lagi jika air bawah tanah di bor oleh investor.
Tanggal 20 Februari 2008 dilaksanakan tinjauan lapangan oleh Tim AMDAL dan Tim Pengkaji yang kemudian dilanjutkan dengan rapat di Kantor Bupati Tabanan. Dalam rapat ini, semua harapan dari masyarakat dapat dipahami oleh pengembang dan pengembang berjanji untuk memenuhinya, kecuali masalah pengambilan air bawah tanah. Selain itu ada masukan-masukan dari Bapedalda Provinsi Bali dan PPLH UNUD untuk memperbaiki dokumen yang telah dibuat.
Sumber :
http://www.balebengong.net/kabar-anyar/2008/04/29/kronologi-pembangunan-villa-bali-healing.html
Penyelesaian Kasus
Pertama, penyelesaian masalah harus menyentuh materi kasusnya dan netralitas sangat dipertaruhkan untuk menghindari adanya kesan yang bersifat memihak berkaitan dengan adanya conflict of interest. Dalam hal ini diharapkan mampu merefleksikan nilai kepastian hukum di satu sisi dengan melakukan inventarisasi dan analisis terhadap norma hukum tertulis dan di sisi lain dapat menjamin rasa keadilan dengan melakukan inventarisasi dan memahami norma hukum tidak tertulis masyarakat hukum adat. Akhirnya berani mengambil keputusan secara objektif, tepat dan cerdas dari hasil kajian yang dilakukan, sehingga semua kepentingan dapat dicapai.
Kedua, pemerintah daerah sekarang harus menjadikan masalah pertanahan dan kekayaan alam sebagai salah satu isu strategis yang diprioritaskan penataannya. Dalam hal ini hendaknya membuka peluang bagi upaya penghargaan, perlindungan, dan pemenuhan hak-hak masyarakat atas tanah dan kekayaan alam yang selama ini terabaikan sehingga nantinya adanya sinergi norma dan kepentingan yang pada akhirnya fungsi hukum sebagai sarana pengintegrasi dapat diwujudkan.
Ketiga, dalam perspektif pluralisme hukum, yaitu dengan adanya lebih dari satu tertib hukum yang berlaku dalam suatu wilayah sosial, dengan diferensiasi “weak legal pluralism dan strong legal pluralism”, sehingga untuk mencegah kompetisi antara sistem hukum negara dan sistem hukum adat selayaknya digunakan pluralisme hukum dalam perspektif strong legal pluralism. Dalam hal ini artinya semua sistem hukum yang ada sama kedudukan dan tidak ada hierarki sehingga tidak ada anggapan bahwa hukum negara lebih kuat daripada hukum adat atau sebaliknya.
Keempat, sifat dinamis masyarakat hukum adat dan hukum adatnya bila dimaknai secara tepat akan mampu berintegrasi dan beradaptasi dengan lingkungannya yang makin mengglobal, sehingga semua aktor yang terkait harus mampu memilah hak-hak tradisional yang dapat direlokasi dan dimodifikasi sesuai dengan konsep keyakinan serta yang mana sama sekali tidak boleh dimodifikasi dan harus dilestarikan sesuai konsep ajeg Bali. Dalam upaya memberi perlindungan hukum pada hak-hak tradisional terhadap tanah masyarakat hukum adat tidak mengutamakan kepentingan pihak lain seperti investor, sehingga perlindungan hukum secara preventif perlu mendapat pengutamaan karena sejak awal dalam pembuatan bentuk keputusan masyarakat hukum adat akan selalu dilibatkan. Selain itu, diperlukan komitmen untuk melindungi nilai kesucian yang melekat pada hak masyarakat yang justru berpotensi dieksploitasi untuk mendatangkan keuntungan ekonomis semua pihak.
DAFTAR PUSTAKA
Sukarsa, I Made, (1999). Pengantar Pariwisata. Badan Kerja Sama Perguruan Tinggi Negeri Indonesia Timur.
http://www.balebengong.net/kabar-anyar/2008/04/29/kronologi-pembangunan-villa-bali-healing.html
0 komentar:
Posting Komentar